民國以前中國無房產證 業主靠房契證明房產歸屬
民國以前,中國是沒有土地證和房產證的。地主想證明某塊土地屬於自己,得靠地契;業主想證明某處房產屬於自己,得靠房契。地契和房契都是合同,過去叫文書,地契是買地的文書,房契是買房的文書。用現在的話講,地契和房契就是不動產買賣合同。
古代的不動產買賣合同跟今天不一樣,它們有兩大特色:一是內容太少,一份合同少則幾十個字,最多幾百個字,只寫明不動產的位置、面積和成交價,沒有詳細的賠付條款,更沒有配套的質量保證書;二是模糊不清,合同上往往只有賣方和中間人的簽字,沒有買方的簽字,即使有,也只有一個姓,而沒有全名,如果有全名,那也是化名,不是真名。
從唐朝到民國,甚至到新中國成立之初,中國民間的不動產契約一直都是這個樣子,一直都是這個格式。嚴格來講,這種契約根本就不是完整的不動產交易合同。可這些不完整的交易合同卻曾經是中國人最重要的產權證明,萬一你把它們弄丟了,那就等於把自己的產業弄丟了。僅靠一份殘缺不全模糊不清的不規範合同來做產權證明,會滋生出大量的房產糾紛,進而造成嚴重的社會問題。所以古代政府要求購房人去衙門繳納契税,完了衙門在合同上蓋一個紅章,並對交易進行備案。萬一合同丟了,可以讓衙門根據備案補發一份。
問題是中國的契税歷來很高,從南宋到清末,最低2%,最高9%,加上各種各樣的附加税,有時候能佔到房價的23%,花100萬買套房子,為了繳税還得再花23萬!老百姓圖省錢,往往不去備案,仍然用一張沒有經過官方蓋章的“白契”做產權證明。白契沒有備案,完全可以造假,如果惡霸和訟棍想霸佔你的房子,隨手造一份假房契,再替你偽造一個簽名就行了。進入民國,孫中山先生為了釐清產權,減少糾紛,提倡進行全新的不動產登記。各地市政府紛紛在地方法院下面設立“登記處”或者“登記局”,讓業主去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值,登記處先審查,再公告,確信沒有產權糾紛了,再登記備案,最後發給業主一張《不動產登記證》。
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